Войти
Главное меню

Уровень критичности в особенности на рынке недвижимости определяется по определенной методике, которая предусматривает десять признаков приближения кризисной ситуации. К настоящему времени уже проявились на рынке жилой недвижимости в России. Все эти признаки широко обсуждаются в прессе и на телевидении, но мало кто может их объединить в единое целое. У всех на слуху расширение антироссийских санкций, к этому надо добавить и постоянный рост ключевой ставки, которая в этом году поднималась уже 4 раза, и которая может привести к усугублению ситуации.

Девальвация рубля

Первый признак, а можно сказать и призрак, это девальвация рубля. Интенсивное снижение стоимости российской национальной валюты, которая указывает на общее экономическое состояние здоровья экономики страны, более чем на 30% можно считать основным признаком грядущего кризиса. На начальном этапе роста рынка недвижимости владельцы рублевых вкладов активно и массово вкладывали свои трудовые накопления в различную недвижимость. Такой всплеск интереса к недвижимости, практически всегда носит временный характер, после чего, как правило, всегда наблюдаться некоторая стабилизация макроэкономических показателей и наступает коррекция цен, объемов предложения и покупательского спроса, которые и являются основными рыночными показателями.

Рост уровня инфляции

Вторым признаком является уровень инфляции. Самым оптимистическим прогнозом, который я слышал в этом году от Министерства Экономического Развития России, который определяет уровень инфляции в этом году область 5,5%, на самом деле оказался очень далек от реальности. К концу августа этого года цифры были скорректированы до уровня 7,5%, тогда как большинство финансовых аналитиков склонялись к цифре в 9%, которая в итоге оказалась наиболее точным показателем текущей инфляции. В связи с этим многие аналитики прогнозировали обрушение ставок, а это в свою очередь ведет к увеличению себестоимости объектов и естественному снижение рентабельности у субъектов строительной отрасли.

Падение ВВП России

Третьим признаком является падение ВВП. Согласно последним полученным обновленным данным, которые приводит Министерство Экономического Развития России, в 2014 году валовый внутренний продукт показывает свой рост с заявленного уровня роста в 2,5% до 0,5%. Это обще- принятый мировой показатель, сопоставимый в настоящее время с европейским уровнем роста. Сильное снижение основного индикатора экономического состояния страны свидетельствует о начале стагнации, что может привести к падению уровня жизни основного, менее защищенного слоя населения и естественно негативно скажется на состоянии рынка.

Сокращение доходов граждан

Четвертым признаком является сокращение доходов граждан. Реальные доходы граждан, а, следовательно, потенциальных клиентов в 2015 году могут сократиться в 3 раза, вплотную приближаясь к отметке 0,4%, что самым естественным образом приведет к значительному снижению покупательной способности широкого слоя граждан, которые одновременно являются и потенциальными клиентами, и как следствие к резкому ослаблению спроса на жилую недвижимость. 

Повышение ставок по ипотеке

Пятым признаком приближения к кризисной ситуации служит повышение процентных ставок по ипотеке. Не пострадают, а даже может быть, и выиграют те граждане, которые уже взяли ипотечные кредиты раньше, но по фиксированной ставке.

Центральный Банк России в течение этого года уже произвел 4 корректировки ключевой процентной ставки. Уровень процентной ставки по ипотечному кредитованию в ноябре текущего года и так уже достиг 9,5%, однако, по глубокому убеждению многих специалистов, это еще не предел. Следует напомнить тем, кто не совсем разбирается в экономике, что пороговым значением по ипотечной ставки, при которой число потенциальных заемщиков резко снижается, является величина в 15%. Доля потенциальных покупателей на рынке жилой недвижимости, предпочитающих покупать недвижимость в кредит, составляет около 70%.

Именно эти 70% решают и основную судьбу и иностранных инвесторов, как вам это покажется не странным. Сейчас попробую объяснить. Иностранные инвесторы в этих условиях попадают под двойной удар. С одной стороны они вынуждены отложить реализацию девелоперских проектов в России до разрешения ситуации на Украине. К тому же доля девелоперов в строительных проектах, как правило, занимает от 15 до 20%, а вот доля с инвесторов естественно 80-85%. Это как раз те 70% потенциальных покупателей. Удорожание ставок по ипотечным кредитам ведет и к уменьшению их числа. Говоря другими словами, девелоперов в строительных проектах являются младшими партнерами по общему бизнесу, но только в абсолютных цифрах. 

Отказ потенциальных покупателей от ипотечного кредита

Шестым признаком, который вплотную приближает рынок жилой недвижимости к кризисной ситуации, является возрастание числа отказов потенциальных покупателей в ипотечном кредитовании. Увеличивающееся число не возвращенных кредитов увеличивает желание банков уменьшить свои риски, привело к ужесточению требований для потенциальных заемщиков получения ипотечных займов, что в свою очередь и является причиной увеличения числа отказов. Кризисные явления 2008 и 2009 годов послужили горьким, но поучительным уроком для банковской сферы. Они вызвали поистине шквал неплатежей по ипотечным обязательствам. В текущем году многие граждане уже потеряли источники постоянных доходов.

Удорожание стоимости проектного финансирования

Седьмым признаком, который ведет к кризисной ситуации это удорожание стоимости проектного финансирования. Еще совсем недавно проектное финансирование обходилось заказчикам около 12%, к настоящему времени этот показатель уже составляет 15%. Предельный уровень такого удорожания считается 18% годовых, при достижении такого показателя спрос начнет падать. Этому способствует изменение процедуры выкупа земельных участков под строительство и получение разрешений. Введение 100% предоплаты оплаты уже негативно повлияло на инвестиционную себестоимость жилой недвижимости. Если так и дальше будет продолжаться, то массовый уход с рынка постоянных игроков будет гарантирован. Свертывание значительной части проектов весьма характерное обстоятельство для кризисных периодов.

Сокращение объемов жилищного строительства

Восьмым признаком является сокращение объемов жилищного строительства и уже как следствие снижение числа предложений. Свертывание строительных проектов влечет за собой и снижение темпов строительства новых объектов недвижимости в купе с созданием инфраструктуры. Несмотря на сложную макроэкономическую ситуацию в 2014 году все же наблюдалась повышенная покупательная активность, хоть и не связанная с ростом экономики и повышением покупательной способности, тем не менее, значительная часть проектов была реализована. Только в Москве число объектов недвижимости по сравнению с 2013 годом выросло без малого на четверть. За 10 месяцев этого года построен и сдан в эксплуатацию 21 объект жилой недвижимости и 27 жилых комплексов.

Снижение спроса на недвижимость

Девятым признаком предкризисной ситуации служит снижение спроса со стороны покупателей. Обычно началом кризисной ситуации является 10% падение активности покупателей. В 2014 году этот показатель не сработал, но все тревожные опасения перешли на 2015-2017 года. Высокая годовая инфляция в 2014 году заставила распечатать кубышки граждан, и накопленные сбережения пошли больше как защитный актив.

Падение цен на недвижимость

Десятым, последним и пожалуй сам не приятным признаком служит падение цен. Весь смысл, который вкладывался во всех вышесказанных пунктах сводился с самому последнему. Это венец, с которого и начинается сам кризис. Это точка отсчета. Как только вы заметили, что такие явления начали происходить, знайте – начинается кризис на рынке недвижимости.

В 2014 году сложилась следующая ситуация в стоимости объектов недвижимости. Повышенный интерес к недвижимости вызвал удорожание квартир в сегменте эконом класса порядка 8%, а в сегменте жилья бизнес уровня порядка 12%.

Высокие темпы строительства и высокий уровень обновления рынка недвижимости объектами разной ценовой категории являются ключевыми показателями, и пока не позволяют диагностировать наступивший системный кризис. Однако, все большее число характерных признаков позволяет уже прогнозировать наступление кризиса уже в 2015 году, который может продолжиться в лучшем варианте без учета геополитических напряженностей до 2018 года.

Весь сценарий развития кризисных явлений уже описан для Москвы, аналогичный сценарий действует и на всю территорию России, за исключением регионов, куда будут направлены целевые государственные средства. К примеру, таким регионом уже стал Крым.

К настоящему времени уже появилась некоторая стагнация спроса на жилую недвижимость. Уже совершенно определенно можно сказать, что в 2014 году уже отсутствовал сентябрьский ежегодный подъем на рынке жилой недвижимости. Пока думается нельзя напрямую связывать сложившееся положение с сильным ослаблением курса рубля к иностранным валютам. Как мне кажется ослабление рубля и стагнация на рынке жилой недвижимости в данном случае не причина и даже не следствие, а скорее всего бурная реакция на другие, более глобальные, геополитические и геоэкономические обстоятельства. 

В первую очередь, если не брать во внимание на общее ухудшение отношений между Россией и странами «Западного мира», обострение политических взглядов, это финансовые ограничения Соединенных Штатов и Европейского Союза, которые не позволяют крупнейшим игрокам Российского банковского сектора получать «дешевые и длинные» деньги в зарубежных банках. Это в свою очередь влечет за собой рост процентных ставок по финансовым инструментам и кредитам. Те, кто собирался использовать собственные средства без использования заемных, заняли «выжидательную» позицию, целью которых дождаться не просто стагнации рынка недвижимости, а и его падения и, как следствие, ощутимое снижения стоимости на всю недвижимость.

Сама по себе недвижимость это как инструмент получения прибыли, так и инструмент для защиты от инфляции. Обычно ее стоимость растет параллельно с инфляцией, часто немного быстрее. Если ослабление рубля продолжится, то цене на недвижимость не куда будет деваться и цены вырастут, однако это произойдет не сразу, потребуется в среднем год, может быть немного больше. 

Подорожание доллара, конечно же, несколько скажется на строительной сфере, так как часть оборудования в их числе подъемные механизмы или бетонные насосы, а так же некоторые отделочные материалы, которые еще не были замещены отечественным производством, взамен импортного. А это может означать, что себестоимость затрат вырастет, но не критично, процентов на 10-12. Но это все равно копейки. Реальное подорожание жилой недвижимости, как не странно для российских просторов может произойти из-за дефицита земельных участков в крупных городах и мегаполисах, которые дорожают практически с каждым днем, в особенности в центральной части городов.

Мастер

АКТИВНОЕ ОБСУЖДЕНИЕ ЭТИХ ВОПРОСОВ ВЕДЕТСЯ НА НАШЕМ ФОРУМЕ:

Комментарии   

0 #7 Лара 10.03.2016 14:05
вы уже решили где вы будете покупать недвижимость?
Цитировать | Сообщить модератору
0 #6 Вова 09.03.2016 23:01
ну да конечно от валюты многое зависит, хотя я лично считаю, что если есть деньги то не стоит затягивать, а лучше купить пока есть возможность, а не то мало ли как оно в будущем повернется
Цитировать | Сообщить модератору
-1 #5 Виолеттка 15.01.2016 16:46
уже 85 р за бумажку :o
Цитировать | Сообщить модератору
-2 #4 Я 02.02.2015 21:55
Петр, не стоит удивляться 65 рубля за зеленую бумажку, уже в этом году ее стоимость будет 110-120 :sad:
Цитировать | Сообщить модератору
-1 #3 Я 02.02.2015 21:53
Что верно, то верно... Средняя цена того, что стоит сейчас 14 млн.руб., осенью будет предлагаться за 8-9 млн.руб., а дальше-меньше. Долго пузырек надували застройщики-бан киры. Но банкиры и тут в плюсе не остались, с 01.07 будет действовать Закон о банкротстве физ.лиц., кто должен более 500 тыс.руб. у того все с молотка пустят - капитализм...
Цитировать | Сообщить модератору
-1 #2 Петр 13.01.2015 21:31
А тем временем доллар опять стоит 65 рублей... :cry:
Цитировать | Сообщить модератору
-1 #1 Русский Иван 10.01.2015 14:04
Все правильно с ранок стоимости недвижимости будет падать и падать!!!! Люде перестанут покупать!!! А главный критерий это кредит на покупку недвижимости а кредит сейчас брать не кто не будет !!!! Так что цена на недвижимость будет падать , еще года два!!! Господа бизнесмены по недвижимости готов те веревку :D
Цитировать | Сообщить модератору

Добавить комментарий


Защитный код
Обновить

Строительство домов из бруса;аденурик цена;открыть счет во франции