Войти
Главное меню

Московская недвижимость в долларовом выражении заметно снижается и впервые с 2009 года на вторичном рынке вернулась к отметке, с которой шло ее повышение. Вспомним, что цена в 2009 году, в год начала первой волны продолжающегося до сих пор кризиса составляла 3.858$ за квадратный метр. Сейчас индекс цен составляет 3.820$. За 2014 год цена квадратного метра в долларовом выражении потеряла около 25%.

По поводу цены в твердой валюте хочется сказать несколько слов. Конечно для сравнения цен в валютах, которые менее всего подвержены инфляции очень удобно. Скажем если сравнивать недвижимость Москвы с ценой на аналогичную недвижимость в любой части мира. Но когда речь заходит о том, что застройщик оценивает свое выставленное на продажу недвижимое имущество в долларах или евро, тогда на ум сразу приходит мысль, здоров ли он, как на голову, так и на совесть. Он что закупает фундаментные блоки, трубы, кабель или цемент за валюту? Может он заработную плату работникам платит в валюте?

 Хотя справедливости ради надо сказать, что некоторое оборудование и материалы все же строительные компании завозят из-за рубежа, но объем валютных затрат не так уж велик, как рисуют нам те же строительные компании. Долларовую цену можно понять только в том случае, если покупателем является не резидент России, у которого на счету находится валюта. Конвертация валюты в рубли стоит денег, это услуга, которая иностранцу в конечном итоге обойдется дополнительно еще в пределах от 1,5% с суммы.

Обратная тенденция наблюдалась на протяжении этого года в рублевых ценниках. За этот же год рублевые цены выросли на те же самые 25,% и дошли до 207.000 рублей за квадратный метр в среднем по Москве. Несколько по-другому обстоят дела с ценами предложений на вторичном рынке. За этот же период цена предложений выроста только на 7,2% и сейчас находится на отметки 192.000 рублей, кстати, это максимальная цена с 2008 года. Цена квадратного метра растет в первую очередь в новостройках в рублевом выражении. К началу декабря средняя стоимость в новостройках центральной части Москвы квадратного метра выросла на 12,5% по сравнению с прошлым годом, причем основной прирост в цене на 8% произошел за период с января текущего года по настоящий момент.

Не стабильное экономическое положение, а так же геополитические риски возникшие, по сути, ни откуда и из ничего, начали процесс стимуляции одной части покупателей, которые решили в срочном порядке решать свои жилищные вопросы в кротчайшие сроки. Основная масса людей не понимают, что происходит в общем, на рынке недвижимости, так как часть продавцов делает отчаянные попытки привязать рублевую стоимость жилой недвижимости именно к доллару США, так как остальные, так называемые резервные валюты так же падают по отношению к доллару. Другая же часть продавцов идут на снижение цен в рублевом выражении, чтобы продать жилую недвижимость быстрей подвернувшемуся покупателю, получив при этом прибыль, хоть меньшую, чем планировали. 

До настоящего времени спрос на жилую недвижимость в этом году был даже выше, чем годом ранее. По сравнению с ноябрем прошлого года цена квадратного метра выросла на 10%, а по сравнению с летним периодом, ноябрьские продажи выросли на 46,9%. Скорее всего сейчас рынок недвижимости находится на своем пике. Появилось значительное количество покупателей, которые готовы инвестировать в недвижимость для дальнейшей сдачи в аренду. По словам экспертов в этой области такого положения дел на рынке недвижимости не было давно. Сильное ослабление рубля толкает часть населения инвестировать в недвижимость Москвы, для того чтобы сохранить свои финансы, у кого они есть от инфляции, тем самым еще более усиливает рост цен на недвижимость.

Но необходимо так же отметить, что активность покупателей, в общем, на вторичном рынке Москвы заметно снижается, около 65-70% всех сделок с недвижимостью все же носят альтернативный характер. К тому же часть намеченных сделок срываются, сказывается резкое ослабление рубля, значительная часть продавцов отказываются от продаж с целью переждать смутное время, к тому же вырученные денежные средства гарантированно вложить у них не выходит. Добавлю, что значительная часть сделок в настоящий момент имеет серые схемы или продавец желает получить вырученные средства в твердой валюте.

За первую половину будущего года потребительский спрос явно сократится на 3-5%. И этому есть сразу несколько объяснений. Во-первых, сильное снижение стоимости рубля, а это уже девальвация, которая окажет негативное влияние на реальные доходы основной массы населения, к тому же ипотечные кредиты не такие уж дешевые. Второе естественным образом вытекает из первого, а именно пострадает спрос на жилую недвижимость со стороны широкого круга населения. Дальше больше, вторичный рынок жилой недвижимости снизится примерно процентов на 10, и то в лучшем случае. Платежеспособность населения все же должна падать, а отложенный спрос на жилую недвижимость в той или иной степени уже удовлетворен.

В том случае если кто то из застройщиков пойдет на предоставление скидок, скажем от 10 до 20 процентов, то все равно это не будет ему в убыток. Как я предполагаю с большей долей вероятности, что доллар ослабит свою хватку, как к основным валютам, так и к валютам развивающихся стран, исключение может составить только рубль, но давление на него все же ослабнет до конца лета будущего года. Так что не будет удивительным, что рынок жилой недвижимости Москвы, в том числе частично восстановится. Но нельзя забывать о том, что России объявлена по сути своей экономическая война и вполне допускаю продолжение давления на Россию со стороны стран, поддерживающих позицию США. В таком случае возможны и ответные действия со стороны России и это может привести к не желательным последствиям не только для России, но и для Евросоюза. Я не имею ввиду горячую фазу в противостоянии запада и России, только экономические и финансовые потери. 

Вообще временной горизонт в один год это часть второй волны кризиса. По моему убеждению, экономика России, хоть и не так быстро, но будет снижаться до середины или конца 2017 года. Отсюда можно сделать вывод, что рынок недвижимости Москвы, как жилой, так и коммерческой найдет свое равновесное состояние только к началу 2018 года, но будет очень слаб. И только после этого может начаться робкий рост, который год к году будет уже восстанавливаться окончательно, если конечно не будет никаких геополитических потрясений. К этой фазе кризиса надо подойти серьезно и ответственно, этот кризис, который продолжается с конца 2008 года еще не закончился и является самым сильным после великой депрессии. Не советую бежать в обменники и менять рубли на другую валюту по двум основным причинам. Первая – «пить боржоми уже поздно», поезд ушел. Вторая, покупая иностранную валюту, вы финансируете страну, которой эта валюта принадлежит, и еще больше ослабеваете свою национальную валюту, создавая тем самым ни кому не нужный ажиотаж и паническое настроение.

Вопрос активно обсуждается на нашем форуме здесь.

Комментарии   

0 #2 krot-enot 23.07.2016 00:15
Не уверен. Допустим в Сочи подорожание будет не очь велико я так думаю. Но это чисто моё мнение.
Цитировать | Сообщить модератору
0 #1 punatta 21.07.2016 23:26
да то же что и всегда...подоро жает как всегда
Цитировать | Сообщить модератору

Добавить комментарий


Защитный код
Обновить

хуахин для русских;Аренда манипулятора 10 т;проекты домов из бруса до 100 м